王XX诉被告北京华宇宏基房地产开有限公司（以下简称“华宇公司”）商品房买卖合同纠纷案

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2005）一中民终字第08948号

原告王XX诉被告北京华宇宏基房地产开有限公司（以下简称“华宇公司”）商品房买卖合同纠纷案。

上诉人华宇公司，被上诉人王XX

上诉人华宇公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2005）海民初字第2669号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，华宇公司及其代理人、王XX及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王XX在一审中起诉称,2002年1月21日，我与华宇公司签订协议，购买位于本市海淀区罗庄南里宏嘉丽园3号楼首层08室（底商）商品房一套。合同签订后，我按合同约定履行了全部义务，但华宇公司虽经我多次催促，始终未按合同第15条的约定，协助我取得该房的房产所有证。后得知，之所以不能及时办理产权手续，完全是因为华宇公司所建的部分房屋为违法建筑，无法取得规划许可证所致。为保护我的合法权益，现提起诉讼，要求华宇公司立即为我办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金人民币139　322元及承担本案的诉讼费。

华宇在一审中答辩称，王XX确实购买了我公司开发的商品房。我公司在开发过程中，虽然有部分建筑面积超出规划，但我公司均及时向行政机关交纳了罚款，并与相关部门进行协调，规划许可手续未能及时取得与行政部门的行政行为有关，我公司并无主观过错。现我公司已取得规划许可手续，正在办理大产权，之后会及时为王XX办理其购商品房的产权手续。因我公司并不存在主观过错，且王XX从未向我公司主张过违约金，已超过诉讼时效，故不同意向其支付违约金。

原审法院审理查明，2000年底，华宇公司在取得开发本市海淀区罗庄H－4－6－（485）土地建设的全部手续（包括2000规划建字1306号＜＜建设工程规划许可证＞＞，确认建设规模64316平方米＝后，开发建设并销售宏嘉丽园1至3号楼的商品房。2002年1月21日，华宇公司作为出卖人与买受人王XX签订＜＜商品房买卖合同＞＞，确认王XX购买华宇公司开发的宏嘉丽园第3座首层08号预售商品房（现地址变更为宏嘉丽园3号楼首层08室，以下简称08号住房）。合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后60天日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受支付违约金。后王XX如期按08号住房的实测面积向华宇公司交付了全部购房款共计人民币2　786　450元，华宇公司亦于2002年2月28日如期向王XX交付了08号住房。因华宇公司在未取得3号楼加层部分的＜＜建设工程规划许可证＞＞的情况下擅自开工建设加层部分，导致实际建设的总面积与审批确认的总面积值不相符，故不能办理房屋初始登记手续，亦因此不能办理各套商品房的权属手续。经华宇公司申请，北京市规划委员会于2003年6月23日制作（2003）规补字第064号＜＜关于原则同意补办规划手续的函＞＞，函告华宇公司在接受行政处罚、与北侧单位达成书面协议、与被遮挡住房达成书面协议、将北侧市政道路代征地予以清理腾退后，即可补办规划手续。2003年7月28日，北京市规划委员会制作京规行决字（2003）第0055号＜＜行政处罚决定书＞＞，确认：宏嘉丽园3号住房实际建设规模超出原建设工程规划许可证批准规模的6334平方米已构成违法建设，决定进行处罚处理，罚款金额2　533　600元。当日　，华宇公司全额交纳了罚款。之后，华宇公司亦分别与宏嘉丽园北侧锦秋知春小区的开发商北京锦秋知春房地产开发有限公司及受遮挡的锦秋知春小区的住户逐一达成补偿协议，并与基础设施规划处、市政交通等涉及对北侧市政道路代征地处理的行政部门达成一致意见，即将该地作这宏嘉丽园小区北侧市政路绿化方案的组成部分，维持现状，作为宏嘉丽园小区北侧的绿化池及绿化停车场。2005年5月9日，华宇公司最终取得所需的＜＜建设工程规划许可证＞＞（2005规建字0234号，确认建设规模76414.49平方米），并于第二日将全部相关手续交于北京市海淀区国土资源和房屋管理局，开始办理房屋初始登记手续。华宇公司基于其一直主动进行补办手续的协调工作，且各行政部门最终采纳其建议，停留了北侧的绿化花池及绿化停车场，而主张其对不能及时办理权属手续并无主观过错，系与各行政部门实施的行政行为有关，故不应承担违约责任。一审庭审期间，华宇公司认可王XX及业主管理委员会一直向其提出办理权属证书的要求，但否认曾向其索要过违约金，并因此主张王XX有关违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。

上述事实，有双方当事人陈述、＜＜商品房买卖合同＞＞、（2003）规补字第064号＜＜关于原则同意补办规划手续的函＞＞、京规行决字（2003）第0055号＜＜行政处罚决定书＞＞、2005年规建初字第0234号＜＜建设工程规划许可证＞＞等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定，合法的买卖关系受法律保护。王XX与华宇公司签订的＜＜商品房买卖合同＞＞系双方当事人的真实意思表示，且内容并无违法之处，故该合同合法有效。王XX与华宇公司均应按合同中约定的内容全面履行各自的义务。依据双方的约定，华宇公司确实负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，如因华宇公司之原因未履行义务，造成王XX无法及时取得所购房屋权属证明的后果，则应按王XX已付房款的5%支付违约金。现依据双方的证据，可以确认华宇公司在协调并取得新的＜＜建设工程规划许可证＞＞过程中，虽然采取积极主动的态度，但其在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，是最终导致形成违法建设、无法办理房屋初始登记及王XX长期无法取得产权证明后果的根本原因。具有明显的主观过错。现华宇公司的行为已构成违约，理应依据合同的约定，向王XX支付违约金。就诉讼时效一节，虽然王XX在向华宇公司主张时未明确提出索取违约金的主张，但其持续向华宇公司主张办理权属登记手续的行为，已足以表明其维护自身权益的意思表示，足以产生中断王XX主张违约金诉讼时效的效果。故法院对华宇公司有关诉讼时效的抗辩事由不予采信。鉴于华宇公司现已向相关部门提交所需手续，并开始办理房屋初始登记，法院对此不再另行确认期限。待华宇公司取得房屋初始登记后，应及时协助王XX办理所购房屋的权属登记，王XX亦应予以必要的配合。华宇公司履行协助办理权属登记证明手续的限期，将由法院酌情确认。综上所述，依据＜＜中华人民共和国合同法＞＞第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、华宇公司在取得本市海淀区罗庄南里宏嘉丽园一到三号楼的初始登记手续后的三十日内，将为办理北京市海淀区罗庄南里宏嘉丽园三号楼首层08室住房权属登记所需的，应由华宇公司提交的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交的，则以总房款为基数，按中国银行同期活期存款利率向王XX支付自逾期之日至实际交付上述材料时止的逾期赔偿金；二、本判决生效后十五日内，华宇公司向王XX支付违约金人民币十三万九千三百二十二元。

华宇公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审法院判决，改判驳回王XX的诉讼请求；诉讼费用由王XX承担。上诉理由是：1、一审法院判决认定王XX长期无法取得产权证的根本原因在于华宇是错误的，相关多个行政主管部门对“加层、绿地”等问题认识不一才是主要的根本原因；2、华宇公司在取得补办的规划许可证后的第二天即开始办理产权，已不存在不能办理产权的情形；3、王XX主张办理权属手续与主张违约金是两个不同的褓实体权利，而不应当作为时效保中断的情形，王XX主张支付违约金的请求，已过诉讼时效；4、王XX在起诉书中并未要求华宇公司承担逾期赔偿金，一审法院判决华宇公司承担逾期赔偿金，缺乏事实和法律依据。

王XX答辩称，华宇公司未按期办理房屋产权，是其自身责任；华宇公司办理房屋产权的行为发生在王XX起诉之后；王XX一直要求华宇公司办理房屋所有权证和支付违约金，诉讼时效已中断；双方在合同中约定的违约金为固定比例，王XX在起诉书中虽未明确提出逾期同赔偿之诉讼请求，但一审法院为充分保护王XX的合法权益，判付逾期赔偿金，王XX对此认可。王XX不同意华宇公司的上诉理由和请求，同意一审法院判决。

本院经审理查明，在本院庭审中，华宇公司向本院提交了4份证据材料作为二审新证据：1、2005年4月华宇公司（受让方）与北京市国土资源局（出让方）签订的补充协议；2、竣工项目地价款核实函（2005年5月17日）；3、竣工项目地价款核实复函（2005年7月19日）；4、京房权证海其字第0036077号＜＜房屋所有权证＞＞（2005年7月22日），上述证据以证明华宇公司及时将相关手续补办齐全。王XX对华宇公司提交的证据材料1的真实性无异议，但认为该补充协议对本案的定性并无影响。王XX对华宇公司提交的证据材料2、3、4，表示无原件，对证据材料的真实性无法确定，故不予质证。

本院认证意见：因王XX华宇公司提交的证据1的真实性无异议，本院对华宇公司提交的证据1的真实性予以确认，但证据1为本案诉讼期间签订形成，故并不影响一审法院对华宇公司违约事实的认定；华宇公司向本院提交的证据材料2、3、4，因王XX表示对此不予质证，且无原件，对其真实性无法确认，故本院对此不予认证，该证据材料不能作为认定本案事实的依据。本院经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述及华宇公司向本院提交的补充协议在案佐证。

本院认为，王XX与华宇公司签订的＜＜商品房买卖合同＞＞系双方当事人的意思表示，且未违反法律、法规的规定、故该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王XX已按照合同约定履行了自己的义务。依照合同约定，华宇公司负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。因华宇公司在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，形成违法建设，致使其不能及时办理房屋初始登记，导致王XX无法及时取得所购房屋的权属证明，故华宇公司上诉关于王XX长期无法及时取得房屋权属证明的的根本原因不在于华宇公司，而在于相关多个行政主管部门对“加层”、“绿地”等问题认识不一的理由，缺乏事实根据，本院不予采纳。由于华宇公司未按合同约定履行上述义务，其行为已构成违约，故华宇公司依法应承担继续履行合同义务并按合同约定向王XX支付已付购房款的5%违约金的违约责任。华宇公司上诉关于其在取得补办的规划许可证后即开始办理产权，已不存在不能办理产权的情形的理由虽然成立，但该理由并不能改变其已经违约的事实，亦不能成为免除违约责任的理由。

依据＜＜最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞＞第二十八条第一款、第二款之规定，华宇公司关于诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

华宇公司上诉关于逾期赔偿金一节，本院认为，王XX虽在一审期间未明确提出逾期赔偿金之诉讼请求，但因双方在合同中约定的违约金为固定比例，对华宇公司是否及时履行判决无任何制约，一审法院为有效地督促华宇公司履行判决，判令华宇公司在其逾期不履行判决的情况下，向王XX支付逾期赔偿金，逾期赔偿金并非华宇公司必然支付的赔偿金，只在华宇公司按期履行判决，则无须支付逾期赔偿金，故华宇公司上诉关于一审法院判决其承担逾期赔偿金，缺乏事实和法律依据的理由，本院不予采纳。华宇公司上诉请求撤销一审法院判决，改判驳回王XX的诉讼请求，诉讼费由王XX承担，其上诉请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照＜＜中华人民共和国民事诉讼法＞＞第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千二百九十六元，由华宇公司负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件费四千二百九十六元，由华宇公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　刘俊霞

代理审判员　韩静

代理审判员　李国强

二OO五年九月二十日

书记员　黄彩相